* afirma vicepresedintele Camerei Notarilor Publici Ploiesti, Constantin Ivan
– Domnule vicepresedinte, piata imobiliara s-a numarat, anul trecut, printre cele mai afectate sectoare, din cauza crizei economice, fapt pentru care si tranzactiile notariale au scazut semnificativ, la nivel national. Acest fenomen va continua, afirma expertii in evaluari imobiliare, care stabilesc, la debutul fiecarui an, valorile orientative ale locuintelor si in functie de care se calculeaza impozitul datorat statului, valori care sunt mai mici fata de cele din 2010. Cum stau lucrurile la nivelul Prahovei?
– Potrivit Codului Fiscal, Camera Notarilor Publici are obligatia ca, la inceput de an, sa faca o noua expertiza a imobilelor. Insa, nu notarii au o asemenea competenta, ci corpul de experti autorizati care executa lucrarea la comanda institutiei noastre. Cu acest prilej, sunt stabilite valori orientative pentru toate imobilele (terenuri si constructii) existente pe raza judetului Prahova. Codul Fiscal prevede intocmirea expertizei in primul rand pentru stabilirea impozitului pe tranzactie. Pentru ca acest instrument si-a dovedit, de-a lungul timpului, o maxima eficienta, el este folosit si la stabilirea taxelor de catre Oficiul judetean de cadastru si, mai nou, de instantele de judecata. Revenind la intrebarea dumneavoastra, trebuie spus ca toata lumea se raporteaza la urmatorul principiu: a scazut, sa spunem, valoarea imobilelor cu 40 la suta, si nivelul expertizelor va scadea tot cu 40 la suta, ceea ce nu este corect. De ce? Pentru ca expertiza nu este neaparat o expresie fidela a pietei, deoarece piata imobiliara da pretul de vanzare pentru un imobil, in schimb, aceste expertize stabilesc niste niveluri minimale, orientative.
– Dar influenta pietei nu se reflecta si in noile valori de expertiza ?
– Sigur ca da, numai ca acestea nu vor fi niciodata cu un anumit procent mai mic sau mai mare in functie de evolutia pietei. Spre exemplu, in cazul terenurilor din Ploiesti, cuantumul valoric al expertizelor s-a redus, fata de anul trecut, cu 35-40 la suta, in schimb, la unele categorii de imobile, scaderea a fost doar intre 10 si 30 la suta. Asta si din cauza faptului ca nu toate imobilele ( ma refer deopotriva la terenuri si constructii) si-au pierdut din valoare in acelasi procent. Pe de alta parte, asa cum aratam, expertizele nu reprezinta valorile de la un anumit moment al imobilelor in piata, ci niste niveluri orientative, care sunt cu mult sub preturile practicate in piata. Mai ales in judetul Prahova, unde discutiile cu expertii au fost intotdeauna in sensul sa putem stabili aceste valori astfel incat ele sa reprezinte, intr-adevar, niveluri minimale, orientative. In mod normal, nu poate sa existe un pret la o tranzactie imobiliara sub aceste valori, ci intotdeauna mai mari.
– Vreti sa spuneti ca exista o concordanta intre preturile orientative stabilite de evaluator si taxele notariale?
– Toate taxele notariale se stabilesc si in functie de rezultatul acestor expertize, caci asa ne impune Codul Fiscal. In 2010, aceste taxe au scazut semnificativ fata de cele din 2009. O reflecta, de altfel, si incasarile Camerei Notarilor Publici Ploiesti, care reprezinta un procent din veniturile fiecarui notar, adica veniturile acesteia au scazut cu mai bine de 50 la suta. Ceea ce inseamna, in mod automat, ca si media de scadere la nivelul fiecarui birou notarial este de 50 la suta. In ceea ce priveste 2011, noi suntem adeptii preceptului ca speranta moare, totusi, ultima.Si sunt unele semne in acest sens. Ma refer la posibilele tranzactii ale unor firme care n-au mai cumparat niciun teren, nicio cladire de multa vreme. Insa, de vandut s-a mai vandut cate ceva, dar fortat: adica fie unele firme au intrat in faliment, fie au vrut sa evite o astfel de situatie.
– Sa trecem acum la un subiect de actualitate: pot fi incheiate contracte notariale de vanzare-cumparare in lipsa certificatului energetic al cladirii? Unii colegi de-ai dumneavoastra spun ca da, in timp ce reprezentantii Ministerului Dezvoltarii spun ca „Legea nr. 372/2005 nu prevede alternative sau variante, ci dispune. Deci, interpretarea legii de catre notari este abuziva si vor raspunde legal”.
– Comunicatul dat, zilele trecute, de Uniunea Nationala a Notarilor Publici a avut ca principal scop tocmai clarificarea acestei probleme, pentru ca si intre notari au existat anumite discutii. Sigur ca respectivul certificat energetic al cladirii este obligatoriu, insa numai in cazul vanzarii sau al inchirierii imobilului. Dar tranzactiile imobiliare mai inseamna si donatii sau contracte de intretinere, situatii care nu sunt prevazute, probabil din greseala, in textul legii. Deci, in aceste din urma cazuri, prezenta certificatului energetic nu este obligatorie. Conform precizarilor Uniunii Nationale a Notarilor Publici, chiar daca nu exista certificatul energetic, actul de vanzare in sine este valabil, deci automat se poate incheia tranzactia. Noi cerem insa certificatul energetic de fiecare data. Mai mult, in situatia in care cumparatorul ar spune ca este de acord sa cumpere imobilul fara certificatul energetic, adica pe riscul lui, sau afirma ca poate face el, ulterior, certificatul energetic, noi avem obligatia sa insistam, sa-i explicam faptul ca se expune unor riscuri. Totusi, actul de vanzare-cumparare este o conventie a partilor, deci notarul nu poate insista, nu poate suprima vointa uneia dintre parti. In acest caz, notarul va consemna si partile vor semna, in sensul ca tranzactia s-a facut conform vointei cumparatorului. Daca acesta doreste, in mod expres, existenta certificatului energetic al cladirii, iar vanzatorul nu-l are, fireste ca tranzactia nu mai poate fi incheiata.
Dumitru CONSTANTIN
